Artikkel i NæringsEiendom om pant i fast eiendom

Rime-advokat Harald Sætermo har skrevet artikkel i fagtidsskriftet NæringsEiendom nr. 02/13. Temaet er pant i fast eiendom.

Link til artikkelen ligger her NæringsEiendom0213

Artikkelen i fulltekst:

Finansiering med pant i fast eiendom utgjør kjernen i realkreditten, og er svært vanlig. Men hvilke verdier omfatter egentlig en avtalt panterett i fast eiendom?

En kontraktspanterett etableres som kjent ved avtale, men det er sjelden partene har sagt noe om omfanget av panteretten. Man fyller ut et standard panterettsskjema for tinglysing, og det er stort sett det man har av avtalegrunnlag for etablering av sikkerhetsretten. Omfanget av panteretten må derfor ofte bestemmes etter en tolkning av panteloven. Videre er det slik at loven setter en ytre ramme for hva man kan avtale at panteretten skal omfatte.

Få med alt i pantsettelsen
En panterett omfatter åpenbart grunnen til det gårds- og bruksnummer man har etablert pant i. Men refererer det angitte gårds- og bruksnummeret til den rette eiendommen panthaver ønsker pant i? Her kan det være vel anvendt tid å sjekke at det faktisk er den eiendommen man er ute etter som har denne registerbetegnelsen. Det er kjedelig å ende opp med pant bare i parkeringsplassen utenfor næringsbygget, og ikke i selve næringsbygget. Er ulike deler av næringseiendommen oppdelt i flere gårds- og bruksnummer bør man tilsvarende sørge for at alle deler blir med i pantsettelsen.

Videre er det slik at det som er forbundet til grunnen fra naturens side på den aktuelle eiendommen følger med i panteretten. Blir den naturlige forbindelsen til grunnen brutt, eksempelvis ved at stein blir sprengt ut av et steinbrudd, er utgangspunktet at denne steinen ikke omfattes av pantet i fast eiendom.

Over bakken omfatter en panterett etter loven ”hus og andre byggverk og anlegg” som står på grunnen. Men også dette må presiseres.

Permanent karakter
Hus og byggverk må for det første være av en viss permanent karakter for å være omfattet. Brakker eller demonstrasjonshus som det er praktisk mulig og økonomisk forsvarlig å fjerne fra eiendommen, blir vanligvis å betrakte som løsøre som ikke omfattes av pantet i eiendommen. Dette gjelder selv om det skulle være brakker som brukes som relativt permanente kontorer på eiendommen, og som er satt opp med grunnmur, vann-/kloakktilkobling og innlagt elektrisitet.

Huset eller byggverket må for det andre være eid av pantsetteren på tidspunktet for pantsettelsen, eller senere bli oppført av pantsetteren eller eieren av eiendommen. Dersom bygget er eid av andre eller føres opp av andre enn pantsetter/eier, omfattes det i utgangspunktet ikke av panteretten i eiendommen. En panthaver i god tro kan likevel erverve rett til eksisterende bygg gjennom såkalt godtro-erverv.

Hva gjelder deler av en eiendom eller tilbehør til eiendommen, følger panteloven avhendingslovens tilbehørsregler jf. avhendingsloven §§ 3-4 til 3-6. Dette innebærer at såkalt ”varig innretning som er særskilt tilpassa bygningen” omfattes også av pantet, slik som innebygde kjøkkenapparater og –maskiner. Forutsetningen er imidlertid også her at disse ikke er eid av tredjepart. Utstyr som er eid eksempelvis av en leietaker, omfattes således ikke av pantet i eiendommen.

Man må også avgrense pant i fast eiendom mot produksjonsutstyr og redskaper som betraktes som driftstilbehør. Driftstilbehør omfattes ikke av pant i fast eiendom, og må pantsettes særskilt. Utgangspunktet er at det som er tilbehør til fast eiendom jf. avhendingsloven §§ 3-4 til 3-6 følger pant i fast eiendom og derfor ikke er driftstilbehør. I tvilstilfelle skal det legges vekt på om tilbehøret er «uhøveleg å flytte … nødvendig til bruk på eiendommen, eller som best kan nyttast der». Faller det innenfor en slik beskrivelse, tilsier det at det også er omfattet av pantet i fast eiendom.

Rettslig tilbehør
Til en eiendom hører det ofte til det man kan kalle «rettslig tilbehør». Et praktisk eksempel er servitutter som er av en slik karakter at de skal følge med til ny eier av eiendommen, slik som en adkomstrett eller rett til kai for et verft. Disse skal etter loven anses som en del av pantet som et slags rettslig tilbehør. Det er imidlertid ikke alle slike rettigheter som anses å høre til eiendommen, og hver rettighet bør vurderes særskilt. Fra rettspraksis har vi eksempel på at parkeringsplasser som bare kunne benyttes av seksjonseiere ikke fulgte med i pantet i seksjonen, men ble ansett som personlige rettigheter for eierne.

Det som er sagt ovenfor gjelder for pant i eiendommer med gårds- og bruksnummer. Langt på vei vil tilsvarende prinsipper gjelde også ved pant i seksjoner og ved pant i festeretter.

Relaterte artikler:
● 10.10.2014 Oppkjøpsfinansiering - bistand fra målselskapet
● 30.01.2014 Konkursboets legalpanterett til besvær
● 14.08.2013 Plikter panthaver å godta ombytting av sikkerhetsretter?
● 14.08.2013 Rettsvern for panteretter må etableres raskt for å unngå omstøtelse i konkurssituasjoner
● 14.08.2013 Er det adgang til å gjenopplåne en pantobligasjon etter at eiendommen er overdratt til ny eier - Finansklagenemnda Bank uttalelse 2013-088




Alle artikler er underlagt våre copyright- og ansvarsbestemmelser, som kan leses her.

Har du juridiske spørsmål om temaet i denne artikkelen? Ta kontakt med meg!

Harald Sætermo

Partner / Advokat