Pant fra målselskapet i oppkjøpssituasjoner – unntaket for eiendomsselskap som ikke er utbyggingsselskap

Aksjeloven § 8-10 forbyr som et utgangspunkt målselskapet å stille midler til rådighet eller stille sikkerhet for oppkjøp av aksjene i selskapet. Regelen ble riktignok lempet ved aksjelovrevisjonen i sommer, men hovedregelen er i praksis fremdeles et forbud. Nærings- og handelsdepartementet kan dispensere fra forbudet og det er gitt unntak fra forbudet i forskrift. Et viktig unntak i forskriften er «single purpose» eiendomsselskaps adgang til å stille sin faste eiendom som sikkerhet for morselskapets oppkjøpsfinansiering. Det har vært noe tvil om et målselskap som driver utbygging er omfattet av unntaket, og om pant avgitt av slikt målselskap er gyldig etablert. I en nylig dom fra Høyesterett konkluderes det med at eiendomsselskap som driver med utbygging ikke er omfattet av unntaket for «single purpose» eiendomsselskap, og at banken heller ikke kunne forsvare seg med å ha vært i god tro om at slik pantsettelse var lovlig.

Saksforholdet var kort fortalt at Handelsbanken hadde gitt finansiering til oppkjøp av Kjelstraumen Brygge Gjestehuset AS (målselskapet). Målselskapet eide og drev et gjestgiveri, men de nye eierne hadde planer om å bygge ut hytter på eiendommen og å seksjonere og selge seksjoner i gjestgiveriet. Handelsbanken gav finansiering til oppkjøp av aksjene i målselskapet, og tok pant i målselskapets eiendom. Partene antok at pantstillelsen fra målselskapet falt inn under unntaket i forskriften som et «single purpose» eiendomsselskap og det ble ikke søkt om særskilt dispensasjon. Salget av hytter og seksjoner gikk ikke som forutsatt, og eiendommen ble solgt fra målselskapet til et nytt selskap og provenyet gikk til innfrielse av oppkjøpslånet som kjøperen hadde tatt opp i Handelsbanken. Målselskapet Kjelstraumen Brygge Gjestehuset AS gikk senere konkurs, og boet hevdet at både pantsettelsen av eiendommen og utbetaling av salgsprovenyet fra eiendommen var i strid med aksjeloven § 8-10 og ugyldig.

I Høyesterett kom flertallet på tre dommere til at pantet og nedbetalingen var ugyldig, mens mindretallet på to ville frifinne Handelsbanken. For å komme til dette resultatet var det flere underspørsmål som måtte avklares.

Det første spørsmålet som reises er hvorvidt et målselskap som driver med utvikling av eiendom er omfattet av forskriftsunntaket. Høyesterett innrømmer her at en viss videreutvikling av eiendommen nok må tillates. Men ved slik utbygging og utvikling som det var tale om i denne saken falt målselskapet utenfor unntaket i forskriften. Høyesterett viser til at det ved slik utbygging vil foreligge andre relativt store kreditorgrupper – som entreprenører - og da er man utenfor situasjoner med oversiktlige gjeldsforhold som forskriften tar sikte på å tillate.

Høyesterett påpeker også at vurderingen av lovligheten av pantstillelsen må knyttes til tidspunktet for pantstillelsen. Slik vi oppfatter faktum var ikke arbeidene igangsatt da pantet ble etablert, men det var konkrete planer om utbyggingen. I så fall tar Høyesterett også i betraktning et nært forestående og planlagt utbyggingsprosjekt.

Det andre spørsmålet som reises er hvorvidt banken kunne sies å ha vært i aktsom god tro, slik at pantet stod seg jf. aksjeloven § 8-11.

I forhold til de faktiske forhold hadde banken lagt til grunn en erklæring fra selskapet, blant annet om at det ikke var ansatte i målselskapet. Høyesterett stadfester at banken normalt kan legge til grunn en erklæring fra målselskapet om at vilkårene i forskriften er oppfylt. Men dersom det foreligger opplysninger som gjør at banken har grunn til å tvile på riktigheten av det som erklæres, bør banken foreta ytterligere undersøkelser. I forhold til utbyggingsaktiviteten i selskapet, var imidlertid banken kjent med denne, og kunne derfor ikke være i god tro om de faktiske forhold i selskapet.

Banken hevdet videre til sitt forsvar at den var i aktsom god tro når den trodde at også et målselskap som drev utvikling av eiendom var omfattet av forskriftsunntaket (unnskyldelig rettsvillfarelse). Flertallet i Høyesterett var ikke enig i dette og mente at det var tilstrekkelig klare holdepunkter i forskriften, kommentarene til denne og dispensasjonspraksis til at banken burde forstått at utviklingsselskap ikke var omfattet. Banken kunne derfor ikke påberope seg et gyldig pant under henvisning til at den hadde vært i aktsom god tro.

Mindretallet i Høyesterett mente imidlertid at forskriften ikke hadde vært klar nok på dette punkt og at banken derfor måtte sies å ha vært i god tro.

Den etterfølgende nedbetalingen av oppkjøpsgjelden etter at eiendommen i målselskapet var solgt, ble også kjent ugyldig av flertallet og nedbetalingen måtte tilbakeføres til boet. Den delen av oppkjøpsgjelden som reelt hadde tilfalt målselskapet kunne imidlertid ikke kreves tilbake. Denne hadde gått til å refinansiere gjeld i målselskapet, og var slik sett ikke oppkjøpsgjeld.

Oppsummert stadfester dommen at et målselskap som driver utbygging eller utvikling ikke er omfattet av forskriftsunntaket til aksjeloven § 8-10. Bankene som har mottatt pant fra slike selskap uten dispensasjon i tiltro til at det var tillatt, har videre neppe vært i aktsom god tro om at dette var lovlig.

Relaterte artikler:
● 10.10.2014 Oppkjøpsfinansiering - bistand fra målselskapet
● 04.03.2013 Pant i fast eiendom (artikkel i NæringsEiendom 2/13)



Alle artikler er underlagt våre copyright- og ansvarsbestemmelser, som kan leses her.

Har du juridiske spørsmål om temaet i denne artikkelen? Ta kontakt med meg!

Harald Sætermo

Partner / Advokat